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Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici #adessonews

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano Data di pubblicazione: Settembre 21, 2022

Questa breve guida alle aste immobiliari, utile per iniziare, nasce per spiegare anche “ai non addetti ai lavori” i principi base delle aste giudiziarie.

Proveremo ad affrontare con semplicità quello che sembra un meccanismo complesso, ma che scoprirai essere un procedimento assolutamente lineare.

Per evidenti ragioni di “spazio”, ci concentreremo sulle domande più diffuse sulle aste giudiziarie, sulle cose che ogni persona dovrebbe sapere, in partenza, principiante o meno, sulle aste immobiliari.

Su quelle che, statisticamente, vengono chieste più spesso.

Mi sento, a questo punto, di fare una premessa.

Non sono un guru delle aste.

Non guadagno milioni di euro e non ti spiegherò come arricchirti con le aste giudiziarie (e non credo ci sia qualcuno che possa farlo…).

Sono un avvocato, esperto in questa materia, che vuole aiutarti a comprendere come si svolge un’ asta giudiziaria in maniera semplice.

Ho scritto, insieme al Team di Astafox.com, più di 200 articoli liberamente consultabili sul nostro sito che hanno lo scopo di chiarire, illustrare, rendere consapevoli tutte le persone che vogliono acquistare all’asta.

Il mio obiettivo, con questo articolo e con quelli presenti in questo blog, è darti gli strumenti per acquistare alle aste immobiliari in piena autonomia.

Cosa è un’ asta giudiziaria?

Ogni volta che sentiamo parlare di aste immaginiamo un uomo con il berretto che dall’alto di uno scranno urla 1..2…3 aggiudicato!

Il luogo comune sulle aste è in parte vero.

Le aste, infatti, sono vendite competitive dove più persone gareggiano per l’acquisto di un dato bene.

Partecipare ad un asta significa quindi tendenzialmente offrire e rilanciare.

Offrire e rilanciare per aggiudicarsi qualcosa.

Detto in termini banali, è questo che accade nelle aste giudiziarie.

Più nello specifico, un’ asta giudiziaria è un modo della vendita.

È un modo per vendere un bene.

Secondo il nostro Legislatore, anzi, è il miglior modo per vendere un bene in quanto più degli altri garantisce la pari opportunità degli offerenti ed un prezzo alto (almeno in teoria).

Ecco perché il nostro ordinamento prevede che i beni, quando un debito non venga pagato (nel nostro caso), vengano venduti all’asta.

Possiamo dunque così sintetizzare questa prima nozione in maniera non tecnica.

L’ asta giudiziaria è il modo tramite cui il Tribunale competente, in persona del giudice incaricato (CD. Giudice dell’esecuzione), su richiesta di un creditore che non è stato pagato, dispone la vendita di un bene mobile o immobile ed è caratterizzata da una procedura competitiva largamente prevista dalla legge.

In maniera tecnica l’asta giudiziaria è il metodo con il quale una procedura esecutiva immobiliare, nel nostro caso, vende il diritto oggetto di pignoramento al fine di trarne un ricavato. Il ricavato verrà utilizzato, dedotte le spese in prededuzione, per la soddisfazione dei creditori.

Quanti tipi di aste esistono?

Devi sapere che le aste giudiziarie possono riguardare sia beni mobili (macchine, barche, gioielli, quadri, borse) sia beni immobili (case, ville, fabbricati, capannoni).

Così distinguiamo le aste mobiliari dalle aste immobiliari.

Devi poi sapere che le aste possono provenire da un fallimento (aste fallimentari) o da un pignoramento immobiliare.

Queste distinzioni sono molto importanti.

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Molte differenze, infatti, ci sono tra le aste mobiliari e quelle immobiliari e altrettante tra aste fallimentari e quelle provenienti da un pignoramento immobiliare.

Per chiarezza espositiva voglio dirti che in questo blog ci occupiamo dettagliatamente delle

Aste immobiliari che provengono da un pignoramento immobiliare

Che sono la stragrande maggioranza delle aste immobiliari che troverai in giro ed anche, per molti versi, le più semplici.

Pertanto, ci occuperemo delle aste che riguardano gli immobili (ville, appartamenti, garage, case in genere, ruderi, autorimesse, capannoni industriali, negozi etc) che provengono da un pignoramento immobiliare (nella stragrande maggioranza dei casi, da creditori (banche) che agiscono per la mancata restituzione di quanto prestato con il mutuo).

Dove nascono le aste immobiliari che provengono da un pignoramento immobiliare?

Le aste immobiliari che provengono da un pignoramento immobiliare nascono, o meglio, vengono ordinate all’ esito di un processo esecutivo che si svolge dinnanzi ad un Tribunale.

Un creditore, nel nostro paese, se non è stato pagato ed è munito di un titolo esecutivo (una sentenza, un decreto ingiuntivo non opposto etc) può chiedere al tribunale di vendere l’ immobile di proprietà del suo debitore per soddisfarsi sul suo ricavato.

È quello che succede quando le persone non pagano il mutuo.

La banca, successivamente al mancato pagamento di alcune rate, dichiarerà risolto il contratto di mutuo e, apposta la formula esecutiva sul medesimo, procederà al pignoramento immobiliare.

Il pignoramento immobiliare una volta introdotto dal creditore che deve avere i soldi deve essere, da questo, puntualmente coltivato e proseguito.

Come distinguere le aste immobiliari che provengono da un pignoramento immobiliare?

Le aste immobiliari che provengono da un pignoramento immobiliare sono distinguibili in quanto recano una sigla iniziale: E.I. (che sta per Esecuzione Immobiliare).

Tutte le altre sigle, generalmente utilizzate, come ad esempio F (fallimento) o anche CC (contenzioso civile) stanno a significare che quelle aste giudiziarie provengono, nel primo caso, da una procedura fallimentare e, nel secondo, da un procedimento civile (ad esempio da un giudizio di divisione).

Potrai, dunque, distinguere le aste che provengono da un pignoramento immobiliare dalle altre vedendo la sigla iniziale.

Nella foto ti mostro un’ asta che proviene da un’ esecuzione immobiliare con la relativa sigla.

Noterai che, accanto alla sigla, ogni asta ha dei numeri.

Devi infatti sapere che ogni asta giudiziaria, oltre ad avere una sigla iniziale, ha un nome e un cognome: il numero di ruolo generale.

Pertanto, per identificare un immobile all’asta, abbiamo principalmente tre criteri.

Il primo è la sigla che identifica le E.I. (Esecuzioni immobiliari) dalle F (Aste fallimentari) e CC (Aste di procedimenti civili).

Il secondo è il Tribunale di Provenienza.

Il terzo è il numero di ruolo generale.

Unendo la sigla, il Tribunale, il numero di ruolo generale di quella singola asta avremo l’identificativo completo dell’asta giudiziaria che ci interessa.

Come identificare una singola asta giudiziaria?

Il numero di ruolo generale è l’identificativo di una procedura esecutiva immobiliare.

Per identificare, pertanto, e distinguere un pignoramento dall’altro i Tribunali italiani (tutti) assegnano a questi pignoramenti un numero cronologico per ogni anno.

Per comprenderci, nel caso in cui il pignoramento venga ad esistenza (tramite l’iscrizione a ruolo) il 1 gennaio 2023 è molto probabile che il suo numero cronologico sarà 1 (in quanto è stato il primo pignoramento dell’anno depositato in tribunale)/2023 (l’anno di iscrizione).

Questo numero distingue la procedura esecutiva immobiliare e le aste immobiliari che da essa promanano.

Pertanto, per distinguere un’ asta dall’altra potrai prendere a riferimento questo numero cosiddetto di Ruolo Generale.

Al numero di Ruolo Generale viene affiancato il nome del Tribunale e la sigla distintiva.

Questi dati possono essere utilissimi!

Sia per fare una ricerca avanzata su alcuni siti di aste giudiziarie, sia per completare la documentazione che occorre per partecipare ad un’ asta.

Chi può comprare alle aste giudiziarie?

Tutti sono ammessi a partecipare alle aste giudiziarie, tranne il debitore che sta perdendo la casa e poche altre persone (il riferimento è ai divieti speciali di acquistare di cui all’art. 1471 c.c.).

Lo dice la legge e, precisamente, l’articolo 571 c.p.c. al primo comma:

“Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579 ultimo comma. L’offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta…”

Pertanto, qualsiasi persona sia essa fisica che giuridica (società, associazioni etc..) può acquistare alle aste giudiziarie sia personalmente sia tramite un avvocato.

Dove trovare immobili all’asta?

Adesso che abbiamo imparato a riconoscere un’ asta dall’altra possiamo dedicarci alle nostre ricerche: si, ma dove?

Molte persone, infatti, sono curiose o addirittura interessate ad acquistare una casa all’asta e non sanno dove poter cercare e sfogliare gli appartamenti disponibili all’asta per la propria zona.

Anzi, moltissime persone cercano gli annunci delle aste giudiziarie nel posto sbagliato.

Cercare, ad esempio, immobili all’asta su idealista o immobiliare.it non è assolutamente una buona idea.

Questi siti, malgrado siano “straordinari”, non ti daranno la possibilità di collegarti direttamente al sito pubblicitario del Tribunale.

Quello che troverai, invece, è l’annuncio dell’asta pubblicato da parte di un’ agenzia immobiliare.

L’agenzia immobiliare, una volta contattata, probabilmente ti chiederà un compenso per la prenotazione della visita (oppure la firma su un contratto di mandato…).

Attività che potrai fare tranquillamente, da solo, leggendo il mio articolo sulla prenotazione della visita dell’immobile in vendita all’asta.

Quindi?

Tirando le somme del nostro discorso, ti SCONSIGLIO di cercare le aste tramite i portali non- ufficiali.

Portali che sicuramente risultano superlativi per le vendite tra privati ma che, certamente, hanno forti “limiti” per le aste giudiziarie.

Oltre a quanto detto, da questi canali, non potrai scaricare alcuno dei documenti fondamentali per partecipare ad un’asta giudiziaria!

La mancanza dei documenti ti porterà, quindi, a perdere tempo a visitare magari immobili che, ad una più approfondita analisi, risulteranno inadeguati rispetto alle tue esigenze.

In più ti dovrai “far andare bene” il filtro dell’Agenzia immobiliare che, quando ti affidi a piattaforme generiche, sarà il tuo unico interlocutore (Senza considerare che, in alcuni casi, potresti trovarti “costretto”, successivamente alla firma su un modulo a doverti affidare a loro).

Tanto premesso, è tempo di spiegarti quella che ritengo, dopo anni di esperienza, la migliore strategia per trovare case all’asta.

Una strategia che ti farà guadagnare tempo ed energia che potrai investire in attività molto più redditizie (come potrebbe essere, ad esempio, lo studio della perizia estimativa).

Puoi approfondire gli strumenti per cercare correttamente gli immobili all’asta nella Guida alla ricerca degli immobili all’asta.

Come visitare un immobile all’asta?

La prima cosa da fare per acquistare un immobile all’asta è visitarlo.

Solo con la visita dell’immobile, infatti, avremo la piena conoscenza dello stesso, comprenderemo com’è fatto, in che posizione e contesto si trovi, e in che modo possa essere adatto alle nostre esigenze.

Tante informazioni fondamentali è possibile conoscerle solo tramite la visita dell’immobile considerato che sia la perizia sia le altre informative che troverete si limiteranno a descrivere la casa, il garage, l’appartamento che desiderate acquistare senza nulla dire circa altre informazioni importanti.

Insomma, la visita dell’immobile è il primo vero passo di ogni acquirente.

La buona notizia è che, ormai da tempo, è possibile procedere da soli alla visita dell’immobile nel senso che ogni potenziale acquirente potrà da solo fare richiesta di visitare la casa, l’appartamento, il garage che vuole acquistare e presentarsi alla data fissata.

Come si fa?

  1. Richiesta

Una volta scelto l’immobile che si vuole visitare, ci si può collegare al sito di riferimento. Qui troveremo un pulsante con su scritto “Richiedi Visita”, “Richiedi Prenotazione Visita”.

Una volta cliccato su “Richiedi Prenotazione Visita” (nel caso in cui il sito di riferimento sia astegiudiziarie.it, altrimenti il nome potrebbe cambiare) il pulsante ti reindirizzerà sul Portale delle Vendite Pubbliche dove dovrai inserire i tuoi dati, un indirizzo e-mail ed il numero di cellulare.

2. Contatto con il Custode Giudiziario

Effettuata la richiesta, a distanza di qualche giorno, ti contatterà il Custode Giudiziario ossia la persona che ha ricevuto incarico dal Giudice dell’Esecuzione di vigilare sul bene e consentire le visite ai potenziali acquirenti.

Qualora il Custode non dovesse contattarti, o non dovesse contattarti in tempo (purtroppo alcuni fanno passare anche diverse settimane prima di ricontattarti), ti consiglio di sollecitarlo tramite una nuova richiesta o un e-mail al suo indirizzo di posta personale.

In genere, al momento del contatto, il Custode Giudiziario ti indicherà una o più date per l’accesso dove dovrai presentarti munito di documento di riconoscimento.

Si può anticipare la visita all’immobile?

Prima di acquistare un immobile all’asta, di solito, è consigliabile visitarlo. Per visitare un immobile all’asta la persona interessata dovrà fare richiesta.

Alcune volte potrebbe capitare che, a causa delle moltissime richieste, un immobile sia visitabile solo pochissimo tempo prima dell’asta.

Questo potrebbe pregiudicare la partecipazione all’asta in quanto:

  • pochi giorni, per riflettere, spesso non sono sufficienti;
  • non ci sarebbe tempo per effettuare le dovute indagini;
  • non ci sarebbe tempo per valutare la possibile concessione di un mutuo per l’acquisto.

Facciamo un esempio.

Tizio è interessato ad un immobile posto in vendita all’asta del 30.03.2022. Contattato il Custode Giudiziario, questi fissa una visita dell’immobile per il giorno 24.03.2022.

Tizio ha un problema. Qualora l’immobile dovesse essere di suo gradimento non avrebbe il tempo di fare le dovute ricerche. Inoltre, probabilmente, nei 6 giorni che separano la visita dell’immobile dal termine ultimo per la presentazione dell’offerta, non riuscirebbe ad avere una risposta dalla sua banca di fiducia circa la concessione di un mutuo per l’acquisto dell’immobile all’asta.

C’è il rischio, concreto, che la fissazione della visita al 24.03.2022 precluda l’effettiva partecipazione di Tizio, così come di altri potenziali offerenti, all’asta fissata del 30.03.2022.

Tale ricorrente problema, in alcuni casi, dettato effettivamente da un eccessiva richiesta e, in altri, da un comportamento negligente del Custode Giudiziario ci spinge a interrogarci circa gli opportuni rimedi.

Cosa dice la legge?

L’art. 560 c.p.c. dispone che il Custode Giudiziario debba, entro 15 giorni dalla richiesta, far visitare l’immobile a chi ne abbia fatto richiesta (cfr. 560 c.p.c. comma 5 : “Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro”).

Il termine di 15 giorni tra la richiesta e la visita non è perentorio, e non è prevista alcuna sanzione per la sua inosservanza. Ovviamente, un comportamento eccessivamente non curante delle esigenze degli interessati potrà essere sanzionato dal giudice dell’esecuzione con la revoca del Custode Giudiziario e la sostituzione con altra persona.

Cosa può fare la persona interessata per anticipare la visita all’immobile pignorato?

Chi scrive ritiene che eventuali problematiche di tale genere debbano essere portate all’attenzione del Custode giudiziario (ausiliario del giudice dell’esecuzione che ha il compito di gestire gli accessi all’immobile in vendita).

Il custode, preso atto di tali doglianze, potrebbe anticipare la visita ad una data anteriore per consentire all’interessato, che ne abbia fatto richiesta, di avere più tempo a sua disposizione.

In taluni rari casi, ritengo che fissare le visite eccessivamente a ridosso del termine per la presentazione delle offerte (1 o 2 giorni prima di detto termine) risulti, di per sé, lesivo degli interessi dei potenziali offerenti.

In questo senso, non escluderei, a priori, nell’ipotesi in cui il Custode Giudiziario si rifiuti di pervenire a miti consigli, di fare presente tale circostanza al giudice dell’esecuzione affinché il medesimo possa valutare il rinvio dell’asta e/o la revoca del custode stesso.

Di quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’ asta?

Una domanda ricorrente tra le persone che vogliono acquistare all’asta è: di quanti soldi ho bisogno, in partenza, per acquistare alle aste giudiziarie?

Quanti soldi liquidi (pronti e spendibili) devo avere in tasca per aggiudicarmi una casa all’asta?

In effetti è una cosa molto importante da sapere anche per comprendere se, per te, è possibile acquistare all’asta o devi virare verso altri affari.

Ti anticipo che, per acquistare all’asta, non SERVE AVERE TUTTA LA SOMMA DISPONIBILE. Lo scrivo, in grande, perché, purtroppo, moltissime persone ignorano che anche per l’acquisto all’asta è possibile ricorrere ad un MUTUO

Ciò premesso andiamo a vedere insieme di quanti soldi hai bisogno, in partenza, per partecipare ad un’ asta giudiziaria.

L’importo della cauzione

Si può acquistare all’asta ricorrendo ad un mutuo. Difficilmente, però, sarà mutuata (e dunque prestata) la somma che occorre per la cauzione.

Pertanto dovrai essere tu a mettere, di tasca tua, l’importo della cauzione che oscilla, si ricorda, tra il 10% e il 15% del valore dell’offerta d’acquisto 

Il pagamento del cd “Fondo spese”

Altra somma di cui dovresti avere la disponibilità prima dell’acquisto all’asta e che, di solito, non viene prestata dalla Banca con il mutuo è la somma da versare per il pagamento di imposte e tasse, ossia del cosiddetto “Fondo spese”.

Devi infatti sapere che quando acquisti all’asta è il professionista delegato alla vendita a versare, per te, le imposte di trasferimento e a procedere alla trascrizione del tuo acquisto nonché alla voltura catastale.

Per farlo questo “ausiliare” del Giudice ti chiede, in genere, ed in anticipo, una somma del 15/20% del valore di aggiudicazione. Somma che ti verrà restituita una volta pagate tutte le imposte, tutte le spese e parte del suo compenso.

Dunque, di quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria?

Tirando le fila del nostro discorso possiamo dire, con una certa prudenza, che per acquistare all’asta dovresti avere già disponibile circa il 20%/35% del valore di aggiudicazione.

Ovviamente la disponibilità da possedere, in partenza, potrebbe di molto variare qualora il mutuo fosse concesso sul 100% del valore di aggiudicazione nel qual caso per aggiudicarti l’immobile dovresti “anticipare” di tasca tua solo l’importo della cauzione.

Altro fattore che incide – in maniera importante – sulla somma da possedere in partenza è quello relativo alla misura del fondo spese. Ci sono alcuni Tribunali, infatti, che consentono di pagare direttamente le spese accessorie senza dover “anticipare” una somma forfettaria, predeterminata che certamente rappresenta un bel problema per chi acquista all’asta senza possedere grossi capitali di partenza.

Posso partecipare ad un asta in piena autonomia senza agenzia immobiliare?

Assolutamente, sì.

La legge ti consente di partecipare ad un’ asta giudiziaria da solo senza avere bisogno di nessuno.

Sarà tua premura, se non ti senti abbastanza preparato, farti assistere da qualcuno che dovrai pagare a tue spese.

Certamente, almeno all’inizio, è altamente consigliabile farsi seguire da un avvocato specializzato nelle aste giudiziarie e non solo per la predisposizione dell’offerta ma anche per tantissime altre attività fondamentali che potresti avere moltissima difficoltà a svolgere da solo (screening dei rischi, liberazione dell’immobile occupato, pagamento del saldo prezzo, anticipazione della consegna delle chiavi)

Posso partecipare ad un’ asta tramite un avvocato?

All’asta giudiziaria puoi acquistare anche tramite avvocato.

Ciò è possibile, grazie alla legge, in diverse modalità.

Certamente delegare il tutto totalmente al tuo avvocato di fiducia, sempre che si occupi anche di questa “spinosissima” materia, può avere dei notevoli vantaggi.

Il tuo avvocato potrebbe occuparsi per te dell’offerta di acquisto e della partecipazione all’asta e consegnarti un prodotto finito: il tuo nuovo immobile.

Vediamo nel dettaglio come il tuo avvocato può partecipare, per te, all’asta giudiziaria.

Nel dettaglio, il tuo avvocato potrebbe partecipare, per te, come presentatore dell’offerta telematica (solo per le gare telematiche),  come procuratore speciale, o, dietro procura anteriormente conferita, per persona da nominare ex art. 583 c.p.c.

Presentatore dell’offerta

Nelle aste telematiche la persona che presenta l’offerta può essere anche diversa dalla persona che sottoscrive l’offerta. Nasce così la figura del “presentatore” ossia di colui che, per te, presenta l’offerta di acquisto per l’immobile all’asta.

Il presentatore è definito soltanto nelle “Specifiche tecniche previste dall’art. 26 del decreto del ministro della giustizia 26 febbraio 2015, n. 32 recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile, ai sensi dell’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile” come colui che compila ed eventualmente firma l’Offerta telematica prima di presentarla con specificato titolo per ciascun offerente.

Il presentatore ha dunque la funzione di presentare, per l’appunto, l’offerta di acquisto e partecipare all’asta per l’offerente. Il presentatore non deve essere necessariamente un avvocato.

Procuratore speciale

L’art. 571 c.p.c. dispone al primo comma “Ognuno, tranne il debitore è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale  anche a norma dell’articolo 579 ultimo comma. L’offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta”.

Pertanto, è possibile partecipare all’asta delegando totalmente la vicenda al proprio avvocato, il quale dovrà essere munito di procura speciale preferibilmente rilasciata per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

In questo caso l’avvocato non solo presenterà l’offerta per te ma parteciperà anche alla fase degli eventuali rilanci per tuo conto e, dunque, sarà il tuo sostituto in tutto e per tutto.

Per persona da nominare

Il tuo avvocato potrebbe partecipare per te all’asta giudiziaria tenendo nascoste le tue generalità fino all’aggiudicazione.

In questo caso, parteciperebbe, a suo nome, riservandosi di nominare la persona che effettivamente diventerà aggiudicataria solo successivamente all’aggiudicazione.

Questa modalità è scelta da chi preferisce partecipare all’asta giudiziaria conservando l’anonimato.

Successivamente all’aggiudicazione, l’avvocato avrà tre giorni per depositare la procura speciale notarile ossia per comunicare in cancelleria, depositando questo documento, il nome della persona per la quale ha formulato l’offerta.

Dopo la comunicazione, ed il deposito della procura, diventerai l’aggiudicatario del bene. Invece, se il tuo avvocato non dovesse comunicare le tue generalità nel termine stabilito di tre giorni, o non dovesse depositare la procura speciale, gli effetti dell’aggiudicazione ricadrebbero su di lui personalmente.

Abbiamo, in sintesi, recensito i principali metodi tramite i quali potresti partecipare – indirettamente- ad un’ asta giudiziaria.

Partecipare ad un’ asta tramite un avvocato è sicuramente una scelta altamente consigliata, soprattutto per chi è alle prime armi e non se la sente di confrontarsi con una procedura in continua evoluzione.

Ovviamente, come saprai, non tutti gli avvocati (fortunatamente) si occupano di tutto e, pertanto, prima di conferire un incarico di questa importanza, ti consiglio di verificare che il Collega sia esperto in questa particolare materia.

Come scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato?

Non è sempre semplice comprendere se l’immobile che vuoi acquistare all’asta è abitato da qualcuno anche se tale circostanza fa una grande differenza.

Infatti se l’immobile che vuoi acquistare è libero, una volta acquistato dovrai solamente ricevere le chiavi e goderti il tuo nuovo acquisto.

Al contrario, se l’appartamento/villa/casa che vuoi acquistare è occupata da qualcuno, una volta “aggiudicato” il bene, dovrai intraprendere un azione di sfratto (anche se un po’ diversa, alcune volte, dalle ordinarie azioni di rilascio) per liberarlo, a meno che l’occupante non vada via di sua iniziativa.

Insomma conoscere lo stato di occupazione di un immobile è fondamentale per fare una scelta consapevole.

Magari se hai intenzione di sposarti e sei alla ricerca di una casa da abitare in breve tempo, l’immobile migliore per le tue esigenze sarà un immobile libero e subito disponibile. Viceversa, qualora tu abbia intenzione di creare una rendita immobiliare saresti ben disponibile ad attendere anche svariati anni prima di prendere materiale possesso dell’immobile qualora questo comporti un risparmio di migliaia di euro.

Oggi parleremo di come scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato/occupato da qualcuno cosicché potrai subito comprendere, in piena autonomia, se approfondire la conoscenza e lo studio di quell’affare oppure virare immediatamente su altri immobili.

Primo passo: scaricare la perizia

La prima cosa da fare è scaricare la perizia dell’immobile. 

La perizia è il rapporto, la scheda dettagliata di ogni informazione relativa all’immobile redatta da un tecnico incaricato dal Giudice. Prendendo ad esempio, come piattaforma, astegiudiziarie.it potrai trovare la perizia dell’immobile cliccando sulla destra sul nome “Perizia”.

Una volta scaricata la Perizia (di solito il file è in .pdf) occorrerà aprire il file e cercare al suo interno la voce “Stato di occupazione”.

Secondo step: Consultare la perizia

Sotto la rubrica “Stato di occupazione” l’Esperto nominato dal tribunale riporta le notizie circa l’attuale stato abitativo dell’immobile. Così, ad esempio, potresti trovare scritto:

-L’immobile è libero;

(Ciò significa che l’immobile è libero e vuoto di persone e cose);

-L’immobile risulta occupato dal debitore esecutato e dai suoi familiari

(Ciò significa che l’immobile è abitato dal suo attuale proprietario);

-L’immobile è occupato da terzi senza titolo opponibile alla procedura;

(Ciò significa che l’immobile è occupato da terze persone, la cui occupazione avviene in virtù di un titolo che non prevale rispetto agli interessi della procedura [contratto di locazione terminato, disdetto, recesso, vile] o senza alcun titolo). In questo caso, insomma, non dovresti preoccuparti troppo in quanto, successivamente all’aggiudicazione, potrai azionare uno sfratto “particolare” e più snello per liberare l’immobile.

-L’immobile è occupato da terzi con titolo opponibile alla procedura;

In questo caso, la persona che abita ed occupa l’immobile lo fa in conseguenza di un titolo (contratto di locazione, decreto di assegnazione della casa coniugale etc..) ritenuto opponibile alla procedura (per saperne di più leggi qui).

Opponibile significa che sia la procedura esecutiva e sia il successivo acquirente (che potresti essere o diventare tu) sono tenuti a rispettare il contenuto del titolo. Pertanto, se il contratto di affitto scade nel 2024 dovrai rispettare tale contratto e tutte le clausole in esso contenute.

Queste sono più o meno le situazioni in cui potresti trovarti. Alcune più difficili, altre più semplici. Sicuramente in talune circostanze l’aiuto di un avvocato esperto in diritto immobiliare può diventare addirittura indispensabile. Si pensi al caso in cui chi ha redatto la perizia abbia sbagliato a valutare la situazione oppure al caso in cui, a distanza di anni, la stessa sia completamente mutata.

Comprendere lo stato di occupazione, l’opponibilità dei titoli verso la procedura e quindi, in futuro, verso l’aggiudicatario è di fondamentale importanza a meno che tu non voglia trovarti con “un pugno di mosche” in mano.

Il consiglio è sempre quello di affidarsi a mani esperte anche per una sola consulenza per comprendere il grado di difficoltà dell’acquisto.

Come controllare quante aste ci sono state per un immobile?

Alcune volte, sia per curiosità, sia per approfondimento, può essere utile comprendere quante aste ci siano già’ state per l’immobile di tuo interesse.

Ti ricordo, infatti, che un immobile può essere messo all’asta ipoteticamente innumerevoli volte e ogni volta che la vendita fallisce (cd. “asta deserta”) il prezzo dello stesso viene ridotto per la successiva vendita secondo il meccanismo dei ribassi.

Per abitudine, ogni volta che mi ritrovo a dover valutare un immobile all’asta verifico sempre quante aste deserte ci siano state nel passato. Questo anche per comprendere l’effettiva appetibilità’ dell’immobile al quale sono interessato.

Andiamo al dunque! Vediamo in che modo puoi visualizzare lo storico degli esperimenti di vendita relativi all’immobile all’asta che ti interessa.

1.Leggi l’ Avviso di vendita

Molte volte per capire se la prossima asta e’ la seconda, la terza o la quarta e cosi via bastera’ leggere l’avviso di vendita. All’inizio dell’avviso di vendita, infatti, troverai, di solito, il numero dello stesso piu o meno in questo modo: “III Avviso di Vendita” oppure “Secondo Avviso di vendita” e cosi via.

2. Consulta il sito pubblicitario

Alcuni siti pubblicitari, come ad esempio, astegiudiziarie.it in basso a destra mostrano lo storico delle vendite. In questo caso basterà’ consultare la tabella per verificare quante vendite ci sono gia’ state per quel singolo immobile.

3. Consulta pvp.giustizia.it

L’ultimo rimedio, che utilizzo per questo tipo di ricerche e’ la consultazione di pvp.giustizia.it il sito ufficiale del Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Questo sito, benche’ non intuitivo, e’ una sorta di immensa banca dati che raccoglie informazioni su ogni singolo lotto in vendita. Qui troverai, oltre alle vendite future, anche quelle passate ed ecco perche’ puo diventare uno strumento per sapere quante aste ci sono gia’ state per quel dato immobile.

Chi paga il debito residuo della casa acquistata all’asta?

Se compri una casa all’asta dovrai pagare unicamente il prezzo della casa e non anche i debiti del debitore che ha perso casa.

Quando acquisti all’asta, infatti, non rispondi anche del debito residuo malgrado molti, errando, pensano sia cosi.

Facciamo un esempio.

Marco acquista una casa all’asta al valore di 100.000 euro. La casa pignorata appartiene a Patrizio che ha debiti per 13 milioni di euro, diverse ipoteche iscritte e più pignoramenti.

Marco sarà tenuto a pagare solo i 100.000 euro che ha offerto per l’acquisto della casa all’asta e non sarà tenuto a pagare nemmeno 1 euro del debito residuo del precedente proprietario (Patrizio).

*fanno eccezione le spese condominiali per le quali il precedente proprietario e quello nuovo sono tenuti insieme (in solido) per i due anni precedenti l’acquisto per saperne di più leggi “arretrati condominiali chi li paga?

Come funziona un’ asta giudiziaria: con esempi

Adesso abbiamo abbastanza elementi per descrivere come funziona un’ asta giudiziaria.

Grazie a quello che avrai letto fin qui ti saranno adesso chiare le principali caratteristiche di un’asta giudiziaria immobiliare.

La lettura del secondo capitolo ti avrà, invece, chiarito chi sono i principali protagonisti di un’asta e quali i principali documenti da consultare.

Perfetto.

Sei pronto per comprendere, davvero, come funziona un’ asta giudiziaria.

Partiamo dalla base.

Simuliamo la partecipazione ad un’ asta giudiziaria e, vediamo, i principali step.

Simuliamo la partecipazione ad un’ asta giudiziaria

Mi collego al sito pubblicitario che più mi risulta semplice da utilizzare, nel mio caso astegiudiziarie.it, e vado alla ricerca di un immobile che possa soddisfare le mie esigenze.

Tra le varie possibilità trovo un immobile che mi interessa.

Clicco sul link e mi si apre la pagina dell’annuncio.

La prima descrizione è entusiasmante.

Si tratta di un immobile di 200 m.q. circa a poco meno di 100.000 come prezzo base asta.

La prima cosa da fare per approfondire la conoscenza di un immobile all’asta è scaricare e leggere i principali documenti informativi.

Noi sappiamo che i principali documenti da consultare sono 3:

La perizia estimativa,

l’ordinanza di vendita,

l’avviso di vendita.

Scaricati tutti i documenti e lette tutte le specifiche, verificato che non esistono, almeno sommariamente, problemi rilevanti, decido di PRENOTARE la visita dell’immobile.

Mi interessa vedere, da vicino, se quell’immobile può fare per me.

Successivamente alla visita dell’immobile la mia intenzione è ancora più ferrea: voglio provare ad acquistare all’asta l’appartamento che ho visitato.

Non mi basta che “preparare” l’offerta di acquisto.

Prima di parlare dell’offerta di acquisto voglio spiegarti qualcosa in più sul prezzo degli immobili all’asta.

Gli immobili all’asta non hanno un prezzo fisso e stabile.

Il prezzo degli immobili all’asta è infatti condizionato da due fattori:

  • il meccanismo dell’offerta minima per cui l’immobile è sempre aggiudicabile ad un prezzo inferiore del prezzo di vendita (base asta)
  • il meccanismo dei ribassi, per cui ad ogni asta fallita il prezzo viene ridotto con una percentuale che può arrivare fino al 50 percento del prezzo precedente.

La questione è meno complicata di quanto sembri.

Prezzo base e offerta minima cosa sono?

La base d’asta è il valore dell’immobile offerto e venduto all’asta.

Nel sito pubblicitario, cui ti accennavo prima, e, in generale, sull’avviso di vendita troverai due prezzi.

Uno viene chiamato prezzo base asta e l’altro offerta minima. Come nella foto che vedi di seguito.

Cosa si intende per prezzo base asta?

Questa cifra sta quindi ad indicare il prezzo dell’immobile e pertanto viene anche detto “prezzo base asta“.

Il prezzo base viene determinato, originariamente, dal Giudice dell’Esecuzione sulla base della perizia estimativa e reso noto tramite l’ordinanza di vendita.

In buona sostanza, il Giudice, letta la perizia estimativa, resosi conto del valore di stima che l’Esperto ritiene congruo, ordina la vendita del bene al prezzo ritenuto, dal medesimo, più giusto sulla base delle valutazioni sia dell’Esperto Estimatore sia delle parti che possono presentare osservazioni (art. 173 bis disp att c.p.c.).

Una volta determinato il prezzo base asta dal Giudice dell’Esecuzione, questo verrà, di volta, in volta, ridotto grazie al meccanismo dei ribassi di cui parleremo approfonditamente nel proseguo.

Ti basti sapere, per ora, che il prezzo base asta è il prezzo dell’immobile per quella data asta.

Parliamo ora di offerta minima.

Cosa si intende per offerta minima?

Devi sapere che, quando acquisti all’asta, la legge ti autorizza ad offrire anche meno del prezzo base asta.

Come se qualcuno ti dicesse quella macchina costa 10.000 euro ma puoi comprarla anche a meno.

Questo da quando, nel 2015, l’allora Governo, per incentivare gli acquisti alle aste giudiziarie, consentì alle persone di aggiudicarsi un immobile all’asta offrendo anche meno del prezzo di vendita.

Nasce così, con la modifica dell’articolo 571 c.p.c., l’offerta minima.

L’offerta minima si determina tramite un semplicissimo calcolo. Base d’asta meno 1/4.

Un esempio ti chiarirà, di molto, quello che ti sto spiegando.

Offerta minima: calcolo ed esempio

Un appartamento di 100 metri quadrati al Centro di Roma viene messo all’asta al prezzo base d’asta di 100.000 euro.

Questo significa che il valore di quell’immobile, a quella data asta, è di 100.000 euro.

Fino al 2015, o meglio fino all’emanazione del Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015, per acquistare questo appartamento avresti dovuto offrire una somma non inferiore a 100.000 euro.

Successivamente alla modifica legislativa dell’articolo 571 c.p.c. [in basso], invece, è possibile offrire per quell’immobile una somma anche inferiore del 25 percento.

Una sorta di “sconto” del tutto legale e sempre applicabile ad ogni base d’asta.

Nel nostro esempio, pertanto, se vuoi acquistare l’immobile nel Centro di Roma la legge ti consente di offrire anche (solo) 75.000 euro che è la cosiddetta “offerta minima“.

Facciamo un altro esempio di prezzo base d’asta e offerta minima.

Una villa viene messa in vendita all’asta al prezzo base di 230.000 euro.

Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, 1.000.000 euro? 

Si, certamente la tua offerta non incontra limiti al rialzo.

Puoi offrire, per l’acquisto della stessa, una somma inferiore al prezzo base asta? 

Si.

In che misura? 

Nella misura dell’offerta minima e quindi puoi applicare uno sconto del 25%!

Come calcolo l’offerta minima? 

Facendo 230.000 (prezzo base asta) – 25% uguale a 172.500,00.

Spero che tu abbia compreso, adesso, il significato del termine prezzo base asta e il significato del termine offerta minima

Cosa succede dopo un’ asta deserta?

asta deserta

Quando un immobile va all’asta non è detto che venga acquistato da qualcuno.

Potrebbe, infatti, tranquillamente capitare che nessuno presenti un’offerta per l’immobile posto in vendita.

In questi casi si dice che l’asta è andata deserta.

Pertanto, quando vedi “asta deserta” o “verbale di asta deserta” significa che a quell’esperimento di vendita non è stata presentata alcuna offerta e che non c’è stata nessuna persona interessata che abbia provato ad acquistarlo.

Cosa succede dopo un’ asta deserta?

Se un’ asta va deserta (ossia nessuno propone offerte di acquisto), il professionista delegato alla vendita redigerà un nuovo avviso di vendita con il quale fisserà una nuova data per la successiva asta che avverrà ad un prezzo ribassato grazie al meccanismo dei ribassi d’asta.

Non solo, dunque, l’immobile torna in vendita un’ altra volta, ma torna in vendita ad un prezzo più basso!

Questo succede grazie al meccanismo dei plurimi ribassi.

E’ una cosa veramente semplice.

La legge dispone, infatti, che , dopo ogni vendita deserta (fallita), la successiva si ripeta ad un prezzo base d’asta ribassato. E’ il Giudice dell’Esecuzione a decidere la misura delle riduzioni (ribassi d’asta) nei limiti di quanto consentito dalla legge.

Il meccanismo dei ribassi significato

Ogni volta che un immobile venduto all’asta non viene venduto, a distanza di tempo, tornerà in vendita.

La nuova vendita avverrà ad un prezzo inferiore.

Il nostro ordinamento, infatti, si augura che gli immobili all’asta vengano, per l’appunto, venduti nel minor tempo possibile.

Questo per diverse ragioni.

Da un lato si vuole garantire che il creditore riceva quanto dovuto il prima possibile, dall’altro non si vuole che le procedure esecutive durino oltre il dovuto.

Per accelerare la vendita degli immobili all’asta ed invogliare i potenziali acquirenti, è previsto il meccanismo dei plurimi ribassi.

Grazie a questo meccanismo, previsto dall’art. 571 del nostro codice di procedura civile,  il giudice può disporre, per ogni tentativo di vendita del bene, un ribasso del prezzo fino al limite di 1/4 rispetto a quello precedente, e, di poi, fissarne un ulteriore, in aggiunta ai tre precedenti, in cui il predetto prezzo è diminuito fino alla metà.

Mettiamo il caso tu voglia vendere una bicicletta con il medesimo meccanismo.

La vendi, come nuova, a 100 euro. Nessuno si presenta né ti contatta.

Al fine di sbarazzarti della bicicletta decidi di ridurre il prezzo del 20 percento.

La ri-metti in vendita a 80. Niente, nessuno sembra interessato alla tua bicicletta.

Ancora, tenti, una nuova riduzione del 20 percento.

A 60 nessuno ti scrive.

Al quarto tentativo, seccato dalla mancata vendita, decidi di operare una riduzione del 50 percento.

Proponi la bicicletta, quindi, in vendita a 30 euro e finalmente la vendi.

È questo – detto banalmente – il meccanismo dei ribassi.

Chi decide i ribassi d’asta?

I ribassi d’asta vengono decisi dal giudice dell’esecuzione, nei limiti di quanto previsto dalla legge, e resi noti tramite l‘ordinanza di vendita.

 Per legge, il Giudice dell’esecuzione può ordinare il ribasso del valore dell’immobile per un massimo del 25 percento (ad ogni asta) fino alla quarta asta e, fino alla metà, dalla quarta in poi.

Ribassi d’asta Facciamo un esempio

Per comprendere meglio come operi il meccanismo dei ribassi d’asta sarà utile fare un esempio.

Poniamo il caso che un immobile venga posto in vendita, per la prima volta, al prezzo base asta di € 1.000.000 ed offerta minima € 750.000,00.

Purtroppo, la vendita va deserta con ciò intendendosi che nessuno ha presentato offerte di acquisto. Si rende necessario, pertanto, fissare una nuova vendita.

Il professionista delegato alla vendita (persona che si occupa di preparare e pubblicare gli avvisi di vendita) consulterà, allora, l’ordinanza di vendita per sapere la misura del ribasso.

Non è detto, infatti, che il Giudice abbia disposto il massimo ribasso possibile (25%) essendo, al contrario, assolutamente possibile che il ribasso ordinato sia del 15 o del 20%.

Tenuto conto che il Giudice ha ordinato il ribasso del 20% fino alla quarta vendita, il professionista delegato emetterà un nuovo avviso di vendita (secondo tentativo di vendita) in cui il nuovo prezzo base asta sarà così composto:

1.000.000-20%: Prezzo base asta € 800.000,00 offerta minima 600.000 euro

Alla successiva vendita (la terza) nuovamente deserta il calcolo sarà nuovamente:

Prezzo base asta precedente vendita (800.000) meno ribasso d’asta ordinato dal giudice (20%) uguale a Prezzo base asta € 640.000 offerta minima 480.000

Siamo giunti alla quarta vendita, momento a partire dal quale la legge consente al giudice di applicare una riduzione fino al 50 percento del valore della precedente asta. Poniamo il caso che il giudice abbia, in questo caso, ordinato la massima riduzione.

Il calcolo sarà:

Prezzo base precedente vendita (640.000) meno riduzione ordinata dal giudice per la quarta e successive vendita (50%) uguale a:

Prezzo base asta 320.000 euro, offerta minima 240.000,00.

Ricordi il nostro immobile nel Centro di Roma che abbiamo utilizzato nel precedente esempio?

Perfetto.

Poniamo il caso che nessuno abbia presentato un’ offerta di acquisto.

L’asta fallisce (va deserta) e pertanto diventa necessario far sì che l’immobile torni in vendita.

Come abbiamo visto, l’immobile torna sì in vendita ma con un “ribasso” che può ridurre il prezzo base d’asta fino al 25 percento (fino alla quarta asta, successivamente addirittura del 50%!)

Il Giudice dell’Esecuzione dà disposizioni affinché la riduzione sia proprio del 25 percento.

Il Professionista delegato alla vendita, pertanto, pubblica un nuovo avviso di vendita con cui fissa la vendita dell’immobile nel Centro di Roma al prezzo base di € 75.000,00.

Se hai notato il prezzo base asta è cambiato.

A causa della riduzione operata grazie al meccanismo dei ribassi, non è più 100.000 euro ma 75.0000 euro!

La conseguenza direttamente successiva è che anche l’offerta minima cambierà.

Ripetendo il nostro calcolo (prezzo base d’asta meno 25%) otterremo come risultato 56.250.

È questa l’offerta minima che potrai presentare per questa “seconda” vendita.

Grazie all’offerta minima e al meccanismo dei plurimi ribassi, gli acquisti all’asta possono diventare particolarmente convenienti. Non è raro, del resto, che un immobile venga venduto ad 1/5 del suo valore di mercato anche a causa del fatto che non tutti partecipano alle aste.

L’importanza di un’ assistenza legale qualificata

Con questo brevissimo manuale operativo sulle aste giudiziarie spero di aver “arricchito” in minima parte la tua conoscenza di questa materia.

Come cultori della materia, ci auguriamo che i nostri suggerimenti aiutino le persone ad avere maggiore chiarezza sul funzionamento delle aste giudiziarie.

Siamo i primi a ritenere che una mente pensante sia in grado di superare, non solo se stessa, ma anche gli ostacoli tecnici che si frappongono tra la stessa e i suoi obiettivi.

Se è tua intenzione approfondire il funzionamento delle aste giudiziarie troverai in questo blog moltissimi articoli a tal riguardo.

Se vuoi, invece, formarti sul diritto delle aste giudiziarie in maniera didattica, ed apprendere tutte le nozioni utili per affrontare un’asta giudiziaria (e le sue complicazioni) a cuor sereno puoi prenotare, nell’area contatti, una o più consulenze formative con i nostri avvocati esperti in diritto dell’esecuzione forzata.

Avv. Daniele Giordano

Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta.

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