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Immobile all’asta: cosa contiene la perizia? #adessonews

Gli elementi che non possono mancare nella relazione elaborata dal consulente tecnico nominato dal giudice. Su quali basi viene stabilito il valore.

Prima di procedere alla vendita all’asta di un immobile pignorato, è necessario che venga fatta una perizia da parte di un esperto nominato dal tribunale. Si tratta di un documento con il quale si fa una stima del valore del bene sia per le sue caratteristiche sia in base all’andamento del mercato nella zona e che, quindi, stabilisce un punto di partenza per la vendita dell’immobile all’asta. Cosa contiene la perizia di preciso? Quali sono gli elementi tenuti in considerazione dal consulente tecnico incaricato dal giudice per stabilire il prezzo della casa?

Va precisato che l’ultima parola sul valore dell’immobile da sottoporre a esecuzione forzata spetta al giudice. Nel determinare il prezzo di partenza, l’apporto del consulente tecnico è fondamentale. Il giudice lo nomina entro 15 giorni dall’avvenuto deposito dei documenti catastali. L’esperto presta giuramento in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione. Il suo compenso è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita.

I criteri per determinare il valore dell’immobile messo all’asta

Il consulente tecnico nominato dal giudice elabora la perizia sull’immobile oggetto della vendita all’asta tenendo in considerazione i seguenti criteri:

  • superficie dell’immobile;
  • valore per metro quadro e valore complessivo;
  • oneri di regolarizzazione urbanistica;
  • stato di manutenzione e d’uso;
  • stato di possesso;
  • vincoli e oneri giuridici non eliminabili durante il procedimento esecutivo;
  • eventuali spese condominiali ancora da pagare.

Il perito è tenuto a verificare la completezza della documentazione catastale depositata segnalando eventuali carenze al giudice. Deve, inoltre, fare le opportune verifiche urbanistico-edilizie e accertare la situazione condominiale nonché lo stato di occupazione mediante un sopralluogo esterno e interno dell’immobile.

Infine, il consulente tecnico deve allegare al decreto di trasferimento emesso in sede esecutiva l’attestato di prestazione energetica. Nel caso in cui non ci sia, sarà lui stesso a doverlo predisporre.

Cosa contiene la perizia dell’immobile da mettere all’asta?

Sulla base dei criteri sopra elencati, il perito redige una relazione che, oltre al valore di mercato dell’immobile da vendere all’asta, deve contenere:

  • la sommaria descrizione del bene;
  • i dati identificativi dell’immobile con riferimento ai dati catastali e ai confini;
  • lo stato di possesso o di detenzione dell’immobile, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, facendo particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data precedente al pignoramento;
  • l’esistenza di formalità, oneri o vincoli, anche di natura condominiale, che gravano sull’immobile e che devono restare a carico dell’acquirente e di quelli che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
  • la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dell’immobile, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica;
  • se l’immobile contiene delle opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria e gli eventuali costi della stessa o la verifica dell’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza è stata presentata, lo stato del procedimento, i costi e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere;
  • la verifica se l’immobile sia gravato da censo, livello o uso civico e se vi è stata affrancazione o se il diritto sul bene del debitore è di proprietà o derivante da uno dei citati titoli;
  • l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non è ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni precedenti alla data della perizia e sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Che fine fa la perizia sull’immobile all’asta?

Una volta elaborata la perizia sull’immobile da mettere all’asta, il consulente la invia ai creditori e al debitore a mezzo Pec o, se ciò non è possibile, a mezzo fax o posta ordinaria almeno 30 giorni prima dell’udienza fissata. Le parti possono depositare eventuali note alla relazione, purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, a inviarle all’esperto. Il perito deve comparire davanti al giudice per fornire i necessari chiarimenti.

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