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Trasferimento immobile pignorato in difformità rispetto alle regole della vendita: rimedi del terzo e dell’esecutato #adessonews

Le parti del processo esecutivo hanno l’onere di denunciare con l’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. l’erroneo trasferimento all’aggiudicatario di un cespite che è oggetto di pignoramento, essendo inammissibile un’azione (nella specie di rivendica) autonoma, cioè distinta dai rimedi tipici dell’esecuzione forzata, da esse proposta per contrastare gli effetti dell’esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli.

La S. Corte sulla questione posta sul se al trasferimento di un immobile che è oggetto di pignoramento – qualora avvenuto in difformità rispetto alle regole della vendita (che, nel caso, nulla stabilivano in ordine alla ricomprensione dell’intera area nel lotto 1) si attagli il principio ex art. 2919 cod. civ. e, dunque, se e in quale modo l’atto traslativo possa essere contestato.

Con riguardo ai soggetti qualificabili in senso tecnico come terzi – cioè, estranei al processo esecutivo – che siano stati lesi dal trasferimento coattivo di un loro diritto reale, è indubbio che gli stessi possano far valere le loro ragioni anche nei confronti dell’aggiudicatario, indipendentemente dalla sua buona fede.

Infatti, oltre che con l’art. 2921 cod. civ. (il quale conferma la natura derivativa della vendita forzata), la succitata disposizione va letta unitamente all’art. 2920 cod. civ., che – dettando per l’esecuzione su cosa mobile la regola secondo cui «coloro che avevano la proprietà o altri diritti reali su di essa, ma non hanno fatto valere le loro ragioni sulla somma ricavata dall’esecuzione, non possono farle valere nei confronti dell’acquirente di buona fede, né possono ripetere dai creditori la somma distribuita» – letto a contrario stabilisce che nell’esecuzione immobiliare i terzi titolari di diritti reali sulla cosa possono far valere le loro pretese anche nei confronti dell’acquirente di buona fede.

Rispetto ai terzi, poi, non assume sicuramente rilievo la regola dell’art. 2929 cod. civ., la quale preserva l’aggiudicatario da eventuali vizi del processo esecutivo (purché non attinenti alla vendita stessa).

Assai diversa è la posizione dell’esecutato o, comunque, del soggetto coinvolto nella procedura esecutiva, per cui ha pronunciato il sopra menzionato principio.

Il principio di diritto è stato pronunciato dalla Corte di cassazione, Sezione 3 Civile, con la sentenza del 21 settembre 2022, n. 27677, mediante la quale ha accolto il ricorso e cassato senza rinvio, in parte qua, la decisione resa nel merito dalla Corte d’appello di L’Aquila.

La vicenda

Pompea Fazio agiva nei confronti di Ubaldo Bruto rivendicando l’area di sedime (di 23,4 are) del fabbricato sito in Vacri (CH) identificato in atti, e assumendo di esserne la legittima comproprietaria.

Pompea contestava l’acquisto di detta area – intervenuto col decreto di trasferimento del novembre 2004, emesso in favore del Bruto nell’ambito procedimento esecutivo immobiliare n. XX/1995 del Tribunale di Chieti – affermando che il predetto terreno costituiva corte comune dei fabbricati della stessa Pompea (appartamento censito come in atti) e del coniuge Caio Rutilio (laboratorio artigiano censito in atti), entrambi esecutati nella menzionata procedura espropriativa.

Il convenuto Bruto contestava la pretesa attorea rilevando che la menzionata area era stata oggetto di esplicita considerazione nell’elaborato peritale relativo al lotto 1 di cui egli si era reso aggiudicatario.

In via riconvenzionale, domandava la rimozione e demolizione dei manufatti eseguiti dall’attrice nella zona contesa e il risarcimento dei danni procuratigli dalla Fazio in ragione del tardivo rilascio del cespite aggiudicato.

Con la sentenza n. 72 del 2014, il Tribunale di Chieti, Sezione distaccata di Ortona, accoglieva parzialmente la domanda attorea condannando Ubaldo Bruto a ripristinare lo status quo ante, alterato dalle opere realizzate dal medesimo su area di proprietà comune e non esclusiva.

Rigettava le domande riconvenzionali del convenuto e lo condannava al pagamento delle spese di lite; il giudice di prime cure rilevava che nel processo di esecuzione forzata l’immobile era stato suddiviso in diversi lotti (il primo attribuito al convenuto ed il quarto all’attrice), ai quali era comunque comune la pertinenziale area oggetto di contesa.

Nel interporre appello il Bruto chiedeva la riforma della decisione di primo grado per avere inciso la stabilità e definitività del decreto di trasferimento del bene, atto traslativo a suo favore della proprietà esclusiva del terreno, non impugnato con opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. dalla Fazio, pur essendo quest’ultima parte del processo esecutivo.

La Corte d’appello di L’Aquila, in parziale riforma del provvedimento impugnato, con la sentenza n. 1150 del 2016, condannava Pompea Fazio al risarcimento del danno per ritardato rilascio del bene e alla rimozione di una tettoia.

Respingeva per il resto il gravame di Bruto e lo condannava al rimborso di una parte delle spese del giudizio.

Avverso la succitata decisione d’appello Ubaldo Bruto proponeva ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

I motivi di ricorso

Con il primo motivo il ricorrente ha denunciato (ex art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.) la violazione e falsa applicazione degli artt. 576, 586 e 617 cod. proc. civ. e 2919 e 2921 cod. civ., per avere la Corte di merito ritenuto ammissibile l’iniziativa processuale della Fazio.

In particolare, la Fazio (contro ricorrente) aveva contestato l’acquisto della proprietà risultante dal decreto di trasferimento (esplicitamente riguardante l’area controversa), atto avverso il quale la medesima non aveva svolto alcune tempestiva opposizione, pur essendo stata la Ferrara parte (non già un terzo estraneo) del processo di esecuzione.

Il ricorrente ha sostenuto che l’azione di rivendica non poteva essere legittimamente promossa dall’esecutata, peraltro dopo sei anni dal decreto di trasferimento, e che la Corte d’appello avrebbe dovuto rilevare che l’aggiudicatario non può subire evizione per effetto di un’autonoma azione dell’esecutato, asseritamente contitolare del cespite acquisito dall’aggiudicatario.

Con il secondo motivo il ricorrente ha denunciato (ex art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.) la violazione e falsa applicazione dell’art. 2929 cod. civ. e dell’art. 187-bis disp. att. cod. proc. civ., per avere il giudice d’appello leso il legittimo affidamento di Ubaldo Bruto sull’acquisto, di buona fede, compiuto nel processo esecutivo.

Ha sostenuto, inoltre, che eventuali nullità degli atti esecutivi, peraltro non tempestivamente denunciate ex art. 617 cod. proc. civ., non possono riverberare effetti in danno dell’aggiudicatario, salva l’ipotesi di collusione col creditore procedente (nel caso non configurabile).

La decisione in sintesi

La Corte di cassazione, con la citata sentenza n. 27677 del 2022, ha ritenuto i motivi fondati e ha accolto il ricorso.

La motivazione

Ha osservato il Collegio che nella sentenza della Corte d’appello di L’Aquila si legge: «Il giudice di primo grado ha svolto un’indagine approfondita che ha tenuto conto non solo dell’avviso di vendita e del decreto di trasferimento ma anche, con l’ausilio di apposita consulenza, di tutta la documentazione sulla base della quale è stata decisa la suddivisione in lotti. …

Sulla base di quest’analisi è emerso che nella formazione dei lotti (1, quello del Bruto, 4, quello della Fazio) il terreno oggetto di disputa non è stato considerato né è stato valutato nel calcolo del prezzo … l’area distinta come foglio X, particella XXXX (estesa per mq. 2340), era accatastata come bene comune non censibile a tutte le porzioni di fabbricato, compreso l’appartamento della Ferrara …

La CTU di primo grado ha accertato che ambedue le perizie utilizzate nella formazione dei lotti oggetto di vendita … non hanno individuato graficamente le “pertinenze necessarie a che i lotti siano autonomi e indipendenti” e in particolare la perizia del geom. Tizio, nella definizione del lotto poi pervenuto al Bruto, odierno appellante, “identificava solamente gli immobili identificati come particella XXXC, subalterni 1, 2 e 4” … L’esame della complessiva documentazione tecnica è servita ad illuminare e circostanziare il contenuto dell’avviso di vendita e del decreto di trasferimento in modo da meglio capire il ruolo, il valore e la funzione del terreno oggetto di disputa per il quale appare corretta la qualifica di pertinenza del fabbricato, in comune tra i proprietari esclusivi dei diversi piani del fabbricato.

Il Collegio ha precisato che alcune delle censure svolte dal ricorrente a tale conclusione sono infondate e che, tuttavia, le critiche rivolte al merito dell’accertamento restano precluse dal rilievo dell’originaria inammissibilità dell’azione proposta dall’esecutata.

In particolare, dall’accertamento compiuto nei gradi di merito risultano smentite le asserzioni del Bruto riguardanti la ricomprensione dell’intera area oggetto di contesa nel lotto 1, aggiudicato all’odierno ricorrente.

Se è vero che, nell’ambito di formazione dei lotti, il giudice dell’esecuzione ha facoltà di accorpare o scorporare i cespiti per conseguire il risultato di una migliore vendita dei beni staggiti, la Corte d’appello ha chiaramente escluso che ciò sia avvenuto nella fattispecie in esame e con riguardo all’area cortilizia rivendicata dalla comproprietaria Fazio.

Peraltro, come risulta dalla su estesa trascrizione, nella motivazione della sentenza sono esplicitati gli elementi istruttori considerati e il percorso logico per addivenire a tale conclusione.

Ciò che assume rilievo è, invece, il fatto, pacifico tra le parti, che il decreto di trasferimento in favore del Bruato e contro gli esecutati coniugi Rutilio e Fazio contenga la menzione dell’intera area di mq. 2340, successivamente rivendicata in comproprietà, con autonoma azione, dall’esecutata Fazio.

Nella sostanza, il ricorrente con le sue censure ha posto diverse questioni:

A) da un lato, la proponibilità di un’azione di rivendica da parte dell’esecutata (rectius, co-esecutata), che (in tesi) non potrebbe valersi dell’art. 2919 cod. civ., essendo invece tenuta a svolgere le proprie contestazioni con le opposizioni esecutive;

B) dall’altro, l’irrilevanza ex art. 2929 cod. civ., per l’aggiudicatario, di eventuali vizi, oltretutto non denunciati con tempestiva opposizione ex art. 617 cod. proc. civ., afferenti agli atti esecutivi e, segnatamente, al decreto di trasferimento che al Bruto ha espressamente trasferito anche l’area oggetto di rivendica.

In proposito si osserva che l’art. 2919, comma 1, cod. civ. sancisce la natura derivativa dell’acquisto in executivis e, così, il principio secondo cui nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest.

Da tale riconoscimento deriva che nemmeno il giudice dell’esecuzione forzata può trasmettere un diritto reale maggiore (per qualità o estensione) rispetto a quello che è stato oggetto di pignoramento e, conseguentemente, che il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario, pur costituendo titolo d’acquisto, non lo rende immune da pretese di terzi e dal rischio di evizione.

Nel caso in esame, tuttavia, non solo non risulta che il giudice dell’esecuzione abbia trasferito all’aggiudicatario un bene che non era stato precedentemente pignorato, ma, anzi, proprio dalle difese delle parti e dalla sentenza impugnata emerge che anche l’area contesa era stata oggetto dell’esecuzione forzata, sicché il principio non è applicabile nella sua massima espressione.

Occorre qui stabilire, dunque, se al trasferimento di un immobile che è oggetto di pignoramento – qualora avvenuto in difformità rispetto alle regole della vendita (che, nel caso, nulla stabilivano in ordine alla ricomprensione dell’intera area nel lotto 1) – si attagli il menzionato principio ex art. 2919 cod. civ. e, dunque, se e in quale modo l’atto traslativo possa essere contestato.

Con riguardo ai soggetti qualificabili in senso tecnico come terzi – cioè, estranei al processo esecutivo – che siano stati lesi dal trasferimento coattivo di un loro diritto reale, è indubbio che gli stessi possano far valere le loro ragioni anche nei confronti dell’aggiudicatario, indipendentemente dalla sua buona fede.

Infatti, oltre che con l’art. 2921 cod. civ. (il quale conferma la natura derivativa della vendita forzata), la succitata disposizione va letta unitamente all’art. 2920 cod. civ., che – dettando per l’esecuzione su cosa mobile la regola secondo cui «coloro che avevano la proprietà o altri diritti reali su di essa, ma non hanno fatto valere le loro ragioni sulla somma ricavata dall’esecuzione, non possono farle valere nei confronti dell’acquirente di buona fede, né possono ripetere dai creditori la somma distribuita» – letto a contrario stabilisce che nell’esecuzione immobiliare i terzi titolari di diritti reali sulla cosa possono far valere le loro pretese anche nei confronti dell’acquirente di buona fede.

Rispetto ai terzi, poi, non assume sicuramente rilievo la regola dell’art. 2929 cod. civ., la quale preserva l’aggiudicatario da eventuali vizi del processo esecutivo (purché non attinenti alla vendita stessa).

Assai diversa è la posizione dell’esecutato o, comunque, del soggetto coinvolto nella procedura esecutiva.

Il processo esecutivo assolve alla primaria funzione di soddisfare le ragioni del creditore, affinché questi, attraverso l’intervento del giudice, possa ottenere celermente quanto dovuto dal debitore esecutato.

Per raggiungere tale obiettivo – che è corollario dei principi fondamentali del giusto processo e della sua ragionevole durata ex art. 111 Cost. – il legislatore ha strutturato un procedimento idoneo ad assicurare, ai terzi interessati all’acquisto del bene oggetto di espropriazione, la sicurezza e la stabilità degli effetti del provvedimento conclusivo, il che impone – a salvaguardia dell’affidamento qualificato dell’aggiudicatario sulla stabilità della vendita giudiziaria (sul punto, diffusamente, Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 3709 del 08/02/2019) – che eventuali irregolarità occorse nelle fasi della procedura esecutiva debbano emergere entro un tempo circoscritto e mediante l’impiego dei rimedi processuali appositamente prescritti.

È particolarmente significativa della ricostruzione di un “sistema chiuso” per l’emersione dei vizi della procedura esecutiva (e, segnatamente, della vendita forzata) la decisione di Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 7708 del 02/04/2014, che – proprio per salvaguardare la stabilità degli effetti del processo di esecuzione – convoglia nell’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. le doglianze (sostanziali) dell’aggiudicatario in caso di alienazione di aliud pro alio: «è giocoforza ammettere che anche il processo esecutivo esige la stabilità dei suoi atti … Come rilevato, in particolare, da Corte di cassazione, 8 maggio 2003, n. 7036 (benché con riferimento alle azioni di ripetizione dell’indebito o di arricchimento senza causa), “ammettere la proposizione, dopo la conclusione dell’esecuzione e la scadenza dei termini per le relative opposizioni, di azioni … volte a contrastare gli effetti dell’esecuzione stessa sostanzialmente ponendoli nel nulla o limitandoli – è in contrasto sia con i principi ispiratori del sistema, sia con le regole specifiche relativi ai modi e ai termini delle opposizioni esecutive”.

Tanto pare agevolmente ricondursi all’esigenza di legalità intrinseca dell’attività giurisdizionale, la quale implica, a sua volta, che sia possibile e sufficiente, ma al tempo stesso necessario, per i soggetti che se ne ritengano lesi, reagire all’interno del processo e coi mezzi apprestati dall’ordinamento, affinché il risultato finale possa presumersi conforme a diritto.

Il sistema processuale, in definitiva, non può consentire neppure in astratto la sopravvivenza di pretese di tutela dagli effetti pregiudizievoli dei suoi atti al di fuori delle azioni tipiche a tanto destinate.

E deve concludersi nel senso che “colui il quale intenda contestare la legittimità di un atto del processo esecutivo nel quale ultimo ha assunto la qualità di parte ha l’onere, inteso in stretto senso tecnico, di dispiegare i relativi strumenti processuali, con le forme e le modalità previste dalla disciplina di rito; in mancanza, egli decade dalla possibilità di fare valere le relative ragioni”».

Il medesimo principio è stato successivamente ripreso (ed esteso nella sua portata) dalle statuizioni di Corte di cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 22854 del 20/10/2020: «Ogni questione relativa alla validità ed efficacia dell’aggiudicazione e della vendita forzata deve essere fatta valere, tanto dalle parti del processo esecutivo quanto dall’aggiudicatario, nell’ambito del processo esecutivo stesso, attraverso i rimedi impugnatori ad esso connaturali (e, quindi, in primo luogo attraverso l’opposizione agli atti esecutivi di cui all’art. 617 c.p.c.), non potendo ritenersi ammissibile una autonoma azione di ripetizione (in tutto o in parte) del prezzo di aggiudicazione, nei confronti dei creditori che hanno partecipato al riparto ovvero del debitore al quale sia stato attribuito l’eventuale residuo (e comunque qualsiasi azione volta a contestare l’efficacia della vendita forzata ovvero il prezzo della stessa), al di fuori del processo esecutivo, se non in via eccezionale, previa dimostrazione, da parte di chi la proponga, che l’esperimento dei rimedi endoesecutivi non gli era in alcun modo possibile prima della definitiva chiusura della procedura esecutiva, in ragione della data in cui era insorta la effettiva e concreta possibilità di far valere la causa di invalidità, nonostante una condotta improntata all’ordinaria diligenza. …

Ritiene la Corte che il principio in questione … abbia senz’altro validità generale, per tutte le ipotesi di contestazioni attinenti alla regolarità della vendita coattiva.

Esso si applica, quindi, non solo in caso di totale inefficacia della vendita per la ricorrenza di un’ipotesi di «aliud pro alio», ma altresì – anzi, a più forte ragione – nell’ipotesi in cui venga in discussione l’entità del prezzo di aggiudicazione, trattandosi in ogni caso di contestazioni attinenti alla regolarità di atti della procedura esecutiva e, segnatamente, della fase della liquidazione e del trasferimento dei beni pignorati (ciò è a dirsi tanto nel caso in cui siano dedotti vizi che abbiano inciso sulla determinazione del prezzo base della vendita, quanto nel caso in cui si contesti la regolarità dell’aggiudicazione o del suo prezzo, ovvero l’illegittimità del decreto di trasferimento)».

Per altro verso la Suprema Corte ha più volte affermato che le contestazioni riguardanti gli atti di una fase del procedimento «sono irreversibilmente precluse nella successiva fase» se non tempestivamente rilevate con gli appropriati strumenti oppositivi (Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 7707 del 02/04/2014, Rv. 630351-01; precedentemente, Corte di cassazione, Sez. Un., Sentenza n. 11178 del 27/10/1995, Rv. 494405-01) e, soprattutto, che anche «eventuali difformità tra risultanze e consistenza del bene come effettivamente individuate nel decreto di trasferimento rispetto a quelle reali, devono essere fatte valere all’interno del processo esecutivo con gli appropriati rimedi oppositivi.» (così, Corte di cassazione, Sez. 2, Sentenza n. 17811 del 22/06/2021; in precedenza, su questioni analoghe: Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 12430 del 16/05/2008; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 5796 del 13/03/2014; Corte di cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 25687 del 15/10/2018; Corte di cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 16219 del 19/05/2022; oltre alla già citata Corte di cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 22854 del 20/10/2020).

Come già innanzi detto, quanto ora esposto non vale nei confronti dei soggetti terzi, rimasti estranei al processo esecutivo: in quanto tali, essi non legittimati alla proposizione dell’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ., ma devono riconoscersi dotati allora della legittimazione ad agire a tutela delle proprie ragioni (e, segnatamente, a rivendicare la titolarità dei cespiti oggetto dell’espropriazione) con autonome azioni di accertamento della proprietà, oltre che, se ancora pendente l’espropriazione, con l’opposizione di terzo ex art. 619 cod. proc. civ. (Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 19761 del 13/11/2012, Rv. 624413-01).

Nel caso in esame l’odierna contro ricorrente Pompea fazio, però, non può essere considerata terza rispetto alla procedura espropriativa.

Pompea Fazio ha comunque partecipato al procedimento di esecuzione forzata e non può essere considerata alla stregua di un terzo estraneo alla procedura: ne consegue che l’unico strumento a sua disposizione era costituito dall’opposizione agli atti esecutivi.

Applicando i suesposti principi alla fattispecie in esame, l’erroneo trasferimento al Bruto di un bene oggetto di pignoramento (l’area contesa) doveva essere denunciato dalle parti del processo esecutivo e dagli altri soggetti in esso coinvolti – e, dunque, anche dall’esecutata e assegnataria Fazio – con una tempestiva opposizione all’atto esecutivo asseritamente erroneo, ai sensi dell’art. 617 cod. proc. civile.

Come correttamente rilevato è l’esigenza di stabilità degli atti dell’esecuzione forzata (e, in particolare, dell’acquisto in executivis: Corte di cassazione, Sez. Un., Sentenza n. 21110 del 28/11/2012, Rv. 624256-01; Corte di cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 3709 del 08/02/2019, in motivazione) ad imporre l’inammissibilità di un’azione autonoma (cioè distinta dai rimedi tipici del processo di esecuzione forzata) – se proposta da una delle parti legittimate all’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. – volta a contrastare gli effetti dell’esecuzione stessa sostanzialmente, ponendoli nel nulla o limitandoli; vieppiù nei confronti dell’aggiudicatario, la cui situazione giuridica soggettiva, ai sensi dell’art. 2929 cod. civ., non può essere incisa – salvo il caso di collusione col creditore – da iniziative extra ordinem dell’esecutato, quand’anche attinenti a pretesi vizi relativi all’assegnazione o alla vendita.

In conclusione, il Collegio ha rilevato l’inammissibilità originaria dell’azione proposta da Pompea fazio (già denunciata dal ricorrente e, comunque, rilevabile ex officio in assenza di giudicato sul punto) in applicazione del seguente principio di diritto:

«Le parti del processo esecutivo hanno l’onere di denunciare con l’opposizione ex art. 617 cod. proc. civ. l’erroneo trasferimento all’aggiudicatario di un cespite che è oggetto di pignoramento, essendo inammissibile un’azione (nella specie di rivendica) autonoma, cioè distinta dai rimedi tipici dell’esecuzione forzata, da esse proposta per contrastare gli effetti dell’esecuzione, ponendoli nel nulla o limitandoli».

Di conseguenza, a norma dell’art. 382 cod. proc. civ., la sentenza impugnata è stata cassata senza rinvio nella parte in cui ha confermato le statuizioni di primo grado di accoglimento della domanda di rivendica dell’odierna contro ricorrente.

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